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软银140亿投向中国房地产!黑石600亿跟进?行业逻辑真的变了!

  • 发布时间:2020/04/01

来源: 艾振强  明源地产研究院



复工以来,除了地产营销人,融资口的地产人也十分忙碌。一TOP30房企融资口的人告诉明源君,现在能拿到钱,奖金几乎是以前的两倍!

为啥?因为缺钱啊!可是,前不久,软银却对自如、贝壳找房分别投资10亿美元,合计20亿美元!

这跟传闻黑石87亿美元收购某以运营见长的房企的逻辑又有不同。因为孙正义是一个科技的信徒。自如和贝壳找房就是典型的靠技术和数据驱动的公司。作为全球最大的私募股权科技投资基金,软银愿景基金早就成立了专门的地产科技投资部门,3年内PropTech(房地产科技)投资总共超过150亿美金,此次进军中国房地产市场是软银全球房地产布局的一部分……

由于房地产是世界上规模最大的资产类别。科技对房地产行业的改造具有无限性,技术的哪怕一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。其在增量开发领域,可以提高效率,降低成本,同时带来产品的溢价;在存量领域更是可以大展身手,催化新的商业模式。

除了是科技的绝对信徒,孙正义还信奉“投资趋势,比投资公司更重要”。数据表明,2017至2019年,中国在房地产科技领域始终遥遥领先,是亚太区最大的投资目的地。孙正义正是看到了这一趋势。

未来行业是资本的竞争,更是科技的竞争。近些年来,各个有远见的房企也在纷纷布局地产科技,增大行业的科技含量,拓展新业态。目前,一些赛道已经被占领,但是,依然还有不少赛道等待着挖掘。房企将在科技上展开搏斗,胜者愈强,败者退场。


前段时间,电视剧《安家》热播,有人给房似锦算了一笔账,她在整部剧中的佣金大概是200多万元,鉴于一般房产经纪人的提成是30%~50%,店长可以到50%左右,因此,房似锦的年薪大约是100万。


百万年薪,豪车开道,让很多人看得心里直痒痒。可是,钱哪有那么好赚。根据深圳房产中介协会的数据,深圳房产中介年平均签单量还不到1,即1年卖不出1套房!大部分中介带客看完房就没有然后了。


“从南走到北、看房跑断腿”、“路上2小时,看房5分钟”……效率很低。如果能网上看房,成本可以大幅降低。


早在前几年,VR看房已开始出现,但更多只是噱头。可是,今年的疫情使大家很长一段时间没法出门,VR看房变得流行起来。


虽然房地产一直被认为是重线下的领域,但实际上围绕房产而生的大量精准信息需求对交易本身十分重要,甚至可以左右交易。

VR全景看房不仅方便,还为看房者节省了出行成本,对企业而言,提高了运营效率,提升了看房者体验,也节省了人工成本。


目前,TOP200房企已有150家左右在线“云卖房”,可是成绩差距巨大,有房企一个月能卖出去几百亿,1个小目标都没有,除了品牌、在市场上声量的差异,跟前期在技术上的投入也有很大的关系……


这只是科技对房地产影响的冰山一角。


早在十几年前,科技已经被运用在房地产领域,不过那时候更多的是差异化竞争的需要,比如,朗诗的绿色科技地产,可以提升产品溢价……


如今,这已经不是少数企业的选择,而是成为整个行业的必须。这里面包含了两个层面——


对消费者来说,要能够给他们带去有价值的产品,比如科技住宅、智慧社区等,这些需求原本就存在,后疫情时代,这种需求势必进一步放大。


对房企来说,通过科技赋能,增强内部的协同,在项目开发和企业运营过程中,能够提高效率降低成本。


实践证明,利用地产大数据帮助评估项目,可解决传统投资定位人为因素干扰,且降低评估时间成本60%以上利用区块链技术对目标项目进行全面尽职调查,保证交易安全,等等。


以拿地为例。众所周知,地拿对了,一切就对了。可是,现在的土储进入长周期增长幅度不够。如果拿的不对,有可能你的地过两年,不仅没有增值还贬值了。

未来必须是要精准投资才行,而不是靠胆子大、敢赌。谁最了解市场?一线迎接炮火的人算是!但仅靠人不够了。因为市场变化太快,特别你新进入一个城市,你此前经验未必管用。


地产项目的成败,85%取决于拿地;项目成本的控制、非品牌溢价,80%取决于设计。强排阶段的人力消耗很大。一些千亿房企每拿下1块地的背后,是做过强排却没拿的30、50块地,这些全靠人力完成,消耗很大。在研究地块的过程中,也容易出现错误判断,造成高风险。设计阶段你很难穷尽所有方案。


     

这时,科技就显得至关重要。借助科技手段,只需地块的大小、形状、以及企业产品系的一些限制性规定输入系统,系统就可以自动从几千种方案中挑选出货值最大化的几种方案,而且耗时只有传统方式的1/10左右。


拿地之后,施工过程中,同样有各种科技手段可以应用。比如无人机土方测量,通过自动化、端到端的无人机数据应用和软件算法,为项目高效输出更精准的土方测量报告,可指导项目的土方工程招标,或监测土方施工进度,甚至作为工程量结算依据。一个20万平方米的工程项目为例,无人机只需30分钟就能完成精准的自动化数据采集,而人工测量则需4-5天。


旭辉总裁林峰曾多次表示,未来房地产行业要成为制造业。我们知道,低端的制造业是没有前途的,而要走向高端制造,必须依靠科技。


在小说《三体》中降维打击是指高等文明对低等文明的一种打击,如今在地产行业,善用技术的房企对远离技术的降维打击也正在进行。



地产科技在存量领域的应用更加广泛。如果说,其在增量开发领域只是提效降本,以及打造更有品质的产品,那么在存量领域,其除具有上述功能之外,还能培育新的商业模式。因为存量领域,有着极为丰富的应用场景。



至今,仍有很多人觉得长租公寓不赚钱,但自如的房源数量早已突破100万间,远超其他同行。难道是钱多得慌?!

这就是左晖厉害的地方。自如与链家、贝壳、愿景的联动,实现了居住从租到买、从少到老、从交易到服务全覆盖生态链布局中重要的资产管理环节。而通过科技的放大镜,其威力被数倍放大,成了百万亿级住房资产管理生意!


这也是软银20亿美金砸向自如和贝壳的原因!


在2019中国房地产科技论坛上,仲量联行亚太区首席运营官Albert Ovidi指出,在商业地产领域,未来可以通过人工智能做分析,帮助客户判断标的估值是否合理,并通过科技手段提高楼宇价值。此外,AR、VR等技术还可以帮助租客更合理布置空间,提高空间利用效率……


比如,在物业管理领域,未来一栋楼,可以开发一套智能清洁系统,由机器人替代清扫,还可以由机器人实现巡检。


物业领域引入科技的一大背景是,人力成本的上升以及劳动力断层。2019年整个物业行业就业人口达1000万人左右,其中大部分是保安、保洁等基层员工。未来,年轻人很少愿意再从事这类工作。


而且,在面临新冠病毒这样的疫情之时,机器人也更加的安全。比如,星河产业集团就使用智能机器人对办公楼进行消杀。


以上这些,其实都是比较基础的应用了。更多的应用,还有赖于运营商们积极的探索……


凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的,凯德集团华北区域总经理袁嘉骅曾在演讲时表示:凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科,而是阿里、腾讯或者京东。为了不在接下来的洗牌中被洗掉,凯德必须要更多的让科技为业务赋能。


2019年5月浦江创新论坛上,凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示,智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。


这一点在自如也体现得十分明显。据自如COO梁占华介绍,自如一直以来都在不断的用科技手段来简化和提升入住的体验和转化订单交付的流程。


自如将智能门锁、智能电视、洗衣机等全部都整合到了一个APP里面,通过手机就可以遥控家里所有的东西。租客在网上看了房子、电子签约之后,密码锁密码就会自动发到租客手机上。租客住进去之后所有的管家服务、保洁服务全部在APP上解决,直到四百多天租完以后退回租金走完。


这样做的好处是,线上可视。北京自如有四五十万间房子,每间房子有几个插座,插座在哪里,都有明确的数据,一个插座坏了,可以马上知道那个插座是什么型号的,迅速购买更换。同时,通过人机交互的方式把规模效应、数据积累下来,可以知道租客的喜好,更好的提高他的体验。比如可以跟电商合作,租客买了东西,即便人不在家里,东西自动就放进冰箱里了。还可以买一个电影的版权推给租客,因为几百万租客的规模,基本相当于是一二院线的感觉了。


类似的事情,早在2015年社区O2O火热之时,很多物管公司就已经在干了。如今,社区O2O的概念已经不火,但各房企旗下物业公司的增值服务收入占比却不断攀升。为何?因为从现在的体验来看,科技对整个房地产行业的改造最深入最系统的就是物业。因此,去年以来,上市物业公司的股价飙升。碧桂园服务等物业公司的动态市盈率甚至比腾讯的还要高!


凭什么呢?因为借助科技,其发展边界被大大拓宽了。不仅小区,商业楼宇同样如此。


比如毛大庆就曾指出,优客工场物理桌子只有三四万张,但后台APP线上用户有14万人,很多用户买优客工场商品包,未来线上收入可能达到30%左右。


这么一来,其商业模式都被大大改造甚至颠覆了。当然,这不是一蹴而就的,需要长年累月的积累。比如普洛斯给宝马提供了数年的汽车配件的配送物流服务,最后给宝马定制研发大楼。因为普洛斯掌握了宝马中国的丰富数据,它可能比宝马更懂得宝马需要什么样的大楼。


PropertyWeek的一项调查显示,2017年-2019年,分别有91%、95%和96%的受访者认为,未来五年科技将会对房企的收入产生重要影响,逐年上升。


GSMA中国战略合作总经理庞策认为,未来住宅地产、商业地产、产业地产,都将与智能化结合在一起。到2025年全球物联网链接总数将超过250亿,其中增量最大的一块将是智慧楼宇。而随着5G的到来,新技术将带给人们更好的服务。


中国未来每年增量和存量规模在30万亿的水平(新房销售、二手房销售、租赁、物业管理等),空间巨大。谁能领跑?这要看我们现在所处的位置。


牛津大学教授安德鲁鲍姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中,将PropTech划分为三个时代:


1.0时代,PropTech只用于数据分析,是辅助工具;2.0时代,开始助力交易服务(比如中国的搜房网、美国的Zillow)、智慧建筑(比如绿色建筑、整体智能家居系统)、共享经济(国外的Airbnb,国内的优客工场等)。1.0时代已经过时,2.0时代的位置已经被占了很多,机会相对已经不大。


不过,如今,PropTech正进入3.0时代,其关键词是区块链、人工智能、机器人。


如今,房地产大开发时代将逐步过渡到不动产时代,不动产时代服务为王,最好的服务应该是科技赋能的智慧服务;不动产时代的大蛋糕包括交易、资管、数据服务等。这里面,有些非房企擅长,但有些领域房企很有优势。


比如,近年来,越来越多的房企在做二手房交易,藉此可以实现物业服务闭环。上规模的开发商,除持有大量的写字楼、酒店之外,近年来还积极布局长租公寓。


相比自如、贝壳这样的平台公司,房企可能少了那么些互联网的基因,但是其同样有自身的优势,那就是涉及的产业链更长,应用场景自然也就更加丰富。这里面,就有大量的机会。


孙正义笃定,未来是AI的时代。存量管理领域,物业管理、租赁等,有着区块链、人工智能等丰富的应用场景。


商业地产中,利用物联网、人脸识别技术,准确地识别用户,通过人工智能计算,便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。


比如,龙湖试图构筑这样一个场景:买不起房的年轻人租冠寓,到天街消费,有购买能力的时候买龙湖的房子……这里面需要大量科技的加持。


要知道,自如能做这么大,除了资本科技的驱动也很重要;大悦城能做这么好,除了会搞各种主题、创意,背后的大数据系统也起了十分重要的作用。而这些,还在不断迭代。


即便是增量开发领域,同样有着丰富的人工智能应用场景,比如建筑机器人。绿地2017年涉足了机器人领域,至于碧桂园,早已去年的年度会议上指出,已经在生产适合机器人使用的铝模、顶架、爬架、墙板,并计划在今年大量投入使用。



小结


行业还在加速分化,因为其不仅在深度资本化,还在快速科技化。如果前者代表占有资源那么后者则表征效率。


在行业由粗放走向精细,由增量转轨存量的当下,运营能力足够强其实是不太缺资源的。无论是增量开发,还是存量运营,都有大量项目等你去接盘。

比如平安不动产计划在长租公寓的资管规模要达到2000亿,它并不是自己去干,而是自己投钱,运营交给合作伙伴。增量开发领域,类似例子也比比皆是。


与此同时,一些占着大量资源的大鱼,最后却反而被人给吃了。手持大刀长矛,怎么跟人家的精确制导竞争?要未来行业更多的是科技的竞争。落后者,将很容易被降维打击。(作者:明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强)